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《ライフプラン》住宅ローンは全期間固定金利型(下)=借り換えのポイント

2015年02月18日 09:55

前回の「住宅ローンは全期間固定金利型(下)」で今年新規で住宅ローンを借りようと考えている方は、現在史上最低金利の【全期間固定金利型】がベストな選択だとお話したが、既に借りている人にはどんな選択肢があるのだろうか?


選択肢を考える前に「なぜ住宅ローンを見直したいのか」考えてほしい。


「子どもの塾代や食費や単身赴任により家計が圧迫され、月々のローン返済額がきつくなった」「月々の返済はなんとかなっているが、このままでは退職時にかなりの住宅ローンが残っていて、年金でローンを払うことは難しい。退職金からまとめて支払おうと考えているが、退職金が下がったので不安」などと、ローンの見直しの目的はさまざまだ。


借り換えとは、借りている金融機関から他の金融機関の住宅ローンに変更すること。

例えば、道職員のAさんは35歳の時に、旧住宅金融公庫の住宅ローン2,000万円を金利3.1%で借りて、毎月78,000円返済している。15年経過して50歳になった時点で、元金1,395万円(借入れ残額)が残っている。今後の総返済額(利息を足した総額)は1,870万円。60歳の定年時でも800万円も残る計算になる。

定年退職後、年金から毎月78,000円を支払っていくのはキツイので、退職金で完済しようと考えたがそれでは老後の資金と家のリフォーム資金にしわよせがくる。もし、50歳で毎月の支払い額を変えないで、金利1.6%の全期間固定(金利が変わらないタイプ)のものに借り換えした場合、残り20年の返済期間が17年になり、総返済額は1,580万円。軽減額はおよそ270万円になる。


借り換えによってリフォーム資金が調達できるようなった、というのが借り換えの仕組みだ。


ただこのケースはAさんが、毎月78,000円を払っていくことを前提の試算したが、毎月の返済を減らしたいケース、または、毎月の返済を増やして借入期間を短縮して総返済額を減らしたいケースなど、借り換えの目的は人によって違ってくる。それによって借り換えの方法も考えていかなければならない。


その際、借り換えするときの注意すべきところは住宅ローンを借りる際、自宅が担保となるわけだが価値が値下がりしていると必要な額まで借りられない可能性がある。抵当権の抹消や設定費用、事務手数料、保証料、団信保険料(これらの諸費用は各金融機関が提供しているシミュレーションが便利)など、思ったより多くの費用がかかる場合がある。


これらの諸費用を考えると、あまりメリットがないケースもある。労力多くメリットなしとならないように慎重に考えてほしい。


(共済センター 山下まなみ)